Recibir una vivienda en herencia implica realizar diferentes trámites y hacer frente a determinados impuestos. Sin embargo, algunos de esos gastos que afrontamos en el momento de heredar pueden adquirir una importancia especial años después si decidimos vender el inmueble.
Es el caso de la plusvalía municipal, cuyo importe puede tenerse en cuenta a la hora de calcular la ganancia patrimonial obtenida con la posterior venta de una vivienda heredada y, en consecuencia, puede ayudarnos a pagar menos IRPF.
La Dirección General de Tributos ha aclarado esta cuestión; por lo que, si has heredado una vivienda en Ávila y estás pensando en venderla, merece la pena conocer cómo funciona, y para ello te lo contamos en Inmhogar Ávila con el post de esta semana.
¿QUÉ ES LA PLUSVALÍA MUNICIPAL?
Aunque todos la conocemos como plusvalía municipal, su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Se trata de un impuesto municipal relacionado con el incremento de valor experimentado por el terreno urbano durante un determinado periodo de tiempo y que puede entrar en juego cuando una propiedad cambia de titular, ya sea mediante una compraventa, una herencia o una donación.
En una herencia, cuando procede pagar este impuesto, normalmente son los herederos quienes deben hacer frente a él. Y precisamente ese pago puede tener consecuencias fiscales favorables si posteriormente deciden vender la vivienda.
¿POR QUÉ LA PLUSVALÍA PAGADA AL HEREDAR PUEDE REDUCIR EL IRPF?
Cuando vendemos una vivienda por un importe superior a su valor de adquisición, podemos obtener una ganancia patrimonial, que deberá declararse en el IRPF.
De manera simplificada, para calcularla se compara el valor de transmisión del inmueble con su valor de adquisición.
En una vivienda comprada resulta fácil entender cuál es el punto de partida; existe un precio que se pagó por ella. Pero, ¿qué ocurre cuando hemos recibido la casa mediante una herencia?
En estos casos, para determinar el valor de adquisición, se parte del valor que corresponda conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con los límites establecidos legalmente.
Y aquí está la cuestión más interesante; a ese valor pueden añadirse determinados gastos y tributos inherentes a la adquisición que haya pagado el heredero. Y entre ellos se encuentra la plusvalía municipal satisfecha al recibir la vivienda.
ENTONCES, ¿LA PLUSVALÍA MUNICIPAL SE DESGRAVA DIRECTAMENTE EN EL IRPF?
No exactamente. Es importante distinguirlo porque no significa que podamos restar directamente de nuestra declaración de la renta todo si hay pérdida de valor en plusvalía municipal.
Su efecto se produce de otra forma; el importe correspondiente incrementa el valor de adquisición de la vivienda.
Al aumentar ese valor, la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión puede ser menor. Y si la ganancia patrimonial es inferior, también puede reducirse la cantidad sobre la que tendremos que tributar en el IRPF.
Pongamos un ejemplo;imaginemos que heredamos una vivienda cuyo valor, a efectos del cálculo correspondiente, es de 180.000 euros. Al recibirla pagamos 4.000 euros de plusvalía municipal y tenemos además otros 6.000 euros de gastos y tributos vinculados a la adquisición que cumplen los requisitos para incorporarse al cálculo.
En este ejemplo simplificado, el valor de adquisición podría ascender a: 180.000 + 4.000 + 6.000 = 190.000 euros.
Supongamos ahora que unos años después vendemos la vivienda por 230.000 euros.
Si únicamente tomásemos como referencia los 180.000 euros iniciales, la diferencia sería de 50.000 euros.
Sin embargo, teniendo en cuenta los gastos y tributos del ejemplo, el valor de adquisición sería de 190.000 euros y la diferencia se reduciría a 40.000 euros.
Es decir, 10.000 euros menos de ganancia patrimonial en este ejemplo antes de considerar el resto de elementos que puedan intervenir en el cálculo.
¿QUÉ OTROS GASTOS PUEDEN TENERSE EN CUENTA?
La plusvalía municipal no es el único concepto que puede resultar relevante.
Al determinar el valor de adquisición de una vivienda heredada pueden entrar en juego, siempre que se cumplan los requisitos establecidos y correspondan realmente al inmueble, conceptos como:
- La parte correspondiente del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Gastos de notaría.
- Gastos del Registro de la Propiedad.
- Determinados gastos de gestoría o asesoramiento relacionados con la adquisición.
- La plusvalía municipal satisfecha por el heredero.
Además, determinados gastos vinculados directamente con la posterior venta pueden afectar al cálculo del valor de transmisión.
Por eso, cuando hablamos de vender una vivienda heredada, no conviene calcular el IRPF simplemente restando al precio de venta el valor que figura en la herencia.
¿Y EL IBI PAGADO DURANTE LOS AÑOS QUE HEMOS TENIDO LA VIVIENDA?
Aquí debemos hacer una distinción importante. No todos los impuestos relacionados con una vivienda pueden incluirse en el cálculo.
Por ejemplo, la Dirección General de Tributos ha señalado que el IBI abonado durante los años en los que hemos sido propietarios, no tiene la consideración de gasto inherente a la adquisición o transmisión a estos efectos.
Por tanto, no debemos confundir los gastos directamente relacionados con adquirir o transmitir el inmueble con los costes derivados simplemente de ser propietarios de la vivienda.
GUARDAR TODOS LOS JUSTIFICANTES DE LA HERENCIA.
Una recomendación fundamental es conservar cuidadosamente la documentación relacionada con la herencia, incluso aunque hayan pasado varios años.
Si posteriormente vendemos la vivienda y queremos incorporar determinados gastos al cálculo de la ganancia patrimonial, tendremos que poder justificarlos.
Conviene guardar, entre otros documentos: la liquidación y el justificante de pago de la plusvalía municipal, la documentación del Impuesto sobre Sucesiones, las escrituras, las facturas de notaría y Registro y los justificantes de aquellos gastos que puedan resultar relevantes.
Una factura o justificante que hoy parece poco importante puede suponer un ahorro fiscal cuando llegue el momento de vender.
Como habrás podido comprobar, la fiscalidad de una vivienda heredada tiene particularidades que conviene conocer antes de poner el inmueble a la venta.
El precio obtenido es importante, pero también lo son el valor declarado en la herencia, los impuestos satisfechos y los gastos asociados tanto a la adquisición como a la posterior transmisión.
Analizar toda esta documentación antes de cerrar la operación permite conocer mejor cuál puede ser la ganancia patrimonial y evitar sorpresas cuando llegue el momento de presentar la declaración de la renta.
Si estás pensando en vender una vivienda heredada en Ávila, en Inmhogar Ávila podemos ayudarte durante todo el proceso de venta, desde la valoración del inmueble y su comercialización hasta la preparación de la operación, para que puedas tomar cada decisión con toda la información necesaria.
Inmhogar Ávila, tu agencia inmobiliaria colegiada en Ávila y Arévalo.
