Heredar una vivienda es una situación bastante habitual, especialmente cuando se trata de casas familiares que han pasado de una generación a otra.
Sin embargo, cuando los herederos deciden vender el inmueble, suelen aparecer numerosas dudas relacionadas con los impuestos.
¿Hay que declarar la venta de un piso heredado? ¿Cuánto se paga a Hacienda? ¿Qué ocurre si la vivienda se vende por el mismo precio por el que se valoró en la herencia?
Pues bien, lo primero que debemos saber es que recibir una vivienda en herencia y venderla son dos operaciones diferentes, y cada una tiene sus propias consecuencias fiscales. Con el artículo de esta semana, desde Inmhogar Ávila, te explicamos cómo declarar la venta de una vivienda heredada y qué aspectos debes tener en cuenta para evitar errores.
¿HAY QUE PAGAR IRPF POR VENDER UNA VIVIENDA HEREDADA?
La respuesta depende de si la venta genera una ganancia patrimonial. Cuando recibimos una vivienda por herencia, no tenemos que pagar IRPF simplemente por adquirirla. En ese momento, el impuesto que corresponde es el de Sucesiones y Donaciones, además de la posible plusvalía municipal.
Sin embargo, cuando posteriormente vendemos la propiedad, debemos calcular si hemos obtenido una ganancia o una pérdida patrimonial. Si existe una ganancia, generalmente tendremos que tributar por ella en el IRPF.
Por ejemplo, si heredamos una vivienda valorada fiscalmente en 120.000 euros y años después la vendemos por 150.000 euros, podría existir una ganancia patrimonial.
No obstante, para calcularla correctamente también debemos considerar determinados gastos e impuestos.
¿CÓMO SE CALCULA LA GANANCIA PATRIMONIAL?
Para conocer cuánto debemos declarar a Hacienda, hay que calcular la diferencia entre dos cantidades:
- Valor de adquisición: el valor fiscal por el que recibimos la vivienda heredada, ajustado con los gastos e impuestos que correspondan.
- Valor de transmisión: el importe de la venta, descontando los gastos e impuestos deducibles que haya asumido el vendedor.
En una vivienda heredada, el valor de adquisición se determina conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin superar el valor de mercado.
En las herencias producidas desde 2022, el valor de referencia catastral puede tener especial importancia para determinar ese importe.
También pueden incorporarse determinados gastos de notaría, registro, impuestos y mejoras realizadas en la vivienda, siempre que cumplan los requisitos fiscales.
Por eso, el beneficio que debemos declarar no siempre coincide con la diferencia entre el precio de venta y el valor que aparece inicialmente en la escritura de herencia.
EJEMPLO PRÁCTICO: VENDER UN PISO HEREDADO EN ÁVILA.
Pongamos un ejemplo para entenderlo mejor. Imaginemos que una persona hereda un piso en Ávila y decide venderlo unos años después. Los datos de la operación son los siguientes:
- Valor fiscal de adquisición por herencia: 120.000 euros.
- Gastos e impuestos asociados a la adquisición: 3.000 euros.
- Precio de venta: 155.000 euros.
- Gastos deducibles de la venta: 5.000 euros.
En este caso, el valor de adquisición sería de 123.000 euros y el valor de transmisión, de 150.000 euros.
Por tanto, la ganancia patrimonial sería: 150.000 € − 123.000 € = 27.000 €
Esos 27.000 euros serían, en este ejemplo simplificado, la ganancia que habría que incluir en la declaración de la renta. No significa que debamos pagar 27.000 euros a Hacienda, sino que esa cantidad se utilizará para calcular el impuesto correspondiente.
El resultado real puede variar si existen otros ajustes fiscales, como amortizaciones por haber tenido la vivienda alquilada.
¿CUÁNTO SE PAGA A HACIENDA POR LA VENTA?
Las ganancias obtenidas por vender una vivienda heredada se integran, con carácter general, en la base del ahorro del IRPF.
Esto significa que tributan mediante una escala progresiva, por lo que no se aplica necesariamente el mismo porcentaje a toda la ganancia. El importe final dependerá de los tipos vigentes en el ejercicio de la venta, del conjunto de rentas del ahorro del contribuyente y de las posibles compensaciones fiscales.
Por tanto, antes de vender una vivienda heredada, es recomendable realizar una estimación de los impuestos para conocer cuánto dinero quedará realmente después de la operación.
¿EN QUÉ DECLARACIÓN DE LA RENTA HAY QUE INCLUIR LA VENTA?
La venta debe declararse en el ejercicio fiscal en el que se produce la transmisión del inmueble.
Por ejemplo, si vendes un piso heredado durante 2026, tendrás que incluir la operación en la declaración de la renta de 2026, que se presenta en 2027.
Para hacerlo, necesitarás conocer la fecha y el valor de adquisición, la fecha y el importe de venta, los gastos fiscalmente computables y la referencia catastral.
En las herencias, la fecha de adquisición es, con carácter general, la del fallecimiento de la persona de la que se hereda, no la fecha en la que se firma la escritura de aceptación de herencia.
Es importante conservar toda la documentación para poder justificar los importes declarados.
¿QUÉ OCURRE SI EL PISO HEREDADO PERTENECE A VARIOS HERMANOS?
Esta situación es especialmente frecuente en viviendas familiares.
Imaginemos que tres hermanos heredan una casa en un pueblo de Ávila y deciden venderla. Si cada uno tiene una tercera parte de la propiedad, cada heredero deberá declarar la ganancia o pérdida correspondiente a su porcentaje de titularidad.
Cada heredero tendrá que incluir su parte en su propia declaración de la renta. Si las participaciones son diferentes, el reparto fiscal deberá ajustarse a los porcentajes reales de propiedad.
¿QUÉ PASA SI VENDEMOS LA VIVIENDA POR MENOS DE SU VALOR DE ADQUISICIÓN?
No todas las ventas de viviendas heredadas generan beneficios; puede ocurrir que el inmueble se venda por un importe inferior a su valor fiscal de adquisición, una vez realizados los ajustes correspondientes.
En ese caso, podría producirse una pérdida patrimonial.
Esta pérdida también debe reflejarse correctamente en la declaración y, cuando se cumplen los requisitos legales, puede compensarse con otras ganancias patrimoniales.
Por tanto, vender una vivienda heredada no significa necesariamente que tengamos que pagar IRPF por la operación.
LA PLUSVALÍA MUNICIPAL: OTRO IMPUESTO QUE DEBEMOS TENER EN CUENTA.
Además del IRPF, existe otro tributo importante: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.
Este impuesto puede aparecer en dos momentos diferentes; cuando se recibe una vivienda urbana por herencia y cuando posteriormente se vende.
En la venta, normalmente corresponde al vendedor asumirlo.
Sin embargo, si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno, la transmisión no queda sujeta a este impuesto.
En Ávila y en los municipios de la provincia, será necesario consultar las condiciones y ordenanzas del Ayuntamiento correspondiente.
Además, la plusvalía municipal satisfecha por el vendedor puede tenerse en cuenta, cuando proceda, como gasto para calcular la ganancia patrimonial del IRPF.
¿CÓMO EVITAR ERRORES AL VENDER UNA VIVIENDA HEREDADA?
Antes de poner una propiedad heredada a la venta, conviene revisar la escritura de adjudicación de herencia, la situación registral, los valores fiscales y los posibles gastos asociados.
También es importante comprobar que todos los herederos están de acuerdo con la operación y que la documentación del inmueble está correctamente preparada.
En algunas viviendas antiguas, especialmente en pueblos, pueden existir diferencias entre el Catastro, las escrituras y la realidad física del inmueble.
Detectar estas situaciones con antelación puede evitar retrasos cuando aparezca un comprador interesado.
Como habrás podido comprobar, la venta de una vivienda heredada puede parecer complicada por la cantidad de trámites y obligaciones fiscales que implica.
Sin embargo, con una buena planificación y el asesoramiento adecuado, es posible organizar la operación y evitar sorpresas. En Inmhogar Ávila, tu agencia inmobiliaria colegiada en Ávila y Arévalo, podemos ayudarte a valorar y comercializar tu vivienda heredada, tanto si se encuentra en Ávila capital como en cualquiera de los municipios de la provincia.
Te acompañamos durante el proceso de venta y te orientamos sobre la documentación necesaria, para que puedas acudir a los profesionales fiscales correspondientes con toda la información preparada.
