En muchos pueblos de España existen viviendas que llevan décadas construidas, pero cuya documentación no refleja correctamente la realidad del inmueble.
Casas familiares, viviendas heredadas, ampliaciones realizadas hace años o construcciones que nunca llegaron a inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Es una situación especialmente habitual en municipios pequeños y zonas rurales, también en la provincia de Ávila.
El problema suele aparecer cuando llega el momento de vender, heredar o solicitar una hipoteca sobre la vivienda. Es entonces cuando descubrimos que la casa no figura en la escritura, que aparecen menos metros construidos de los reales o que determinadas ampliaciones nunca se declararon.
Para estos casos existe un procedimiento conocido como declaración de obra nueva antigua.
Pero, ¿en qué consiste exactamente? ¿Qué requisitos deben cumplirse? ¿Es posible escriturar una vivienda construida hace muchos años sin disponer de toda la documentación original?
¿QUÉ ES UNA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA?
La declaración de obra nueva antigua es un procedimiento que permite documentar ante notario e inscribir en el Registro de la Propiedad determinadas construcciones que ya estaban terminadas hace años.
Su finalidad es que la descripción registral de una finca pueda reflejar las edificaciones que realmente existen sobre ella.
Por ejemplo, imaginemos que una familia tiene una casa en un pueblo de Ávila desde hace más de 40 años. La vivienda aparece en el Catastro, dispone de suministros y se ha utilizado durante décadas, pero en el Registro de la Propiedad únicamente figura el terreno.
En determinadas circunstancias, la declaración de obra nueva antigua puede permitir incorporar esa construcción a la descripción registral de la finca.
Eso sí, no todas las edificaciones antiguas pueden acogerse automáticamente a este procedimiento.
¿POR QUÉ ES TAN HABITUAL EN LOS PUEBLOS?
En muchos municipios rurales encontramos viviendas construidas hace varias generaciones.
En aquella época, algunas edificaciones no se documentaron de la misma manera que se hace actualmente. También era frecuente que las familias realizaran ampliaciones, construyeran garajes, almacenes o dependencias auxiliares sin actualizar posteriormente las escrituras.
Con el paso de los años, estas diferencias pueden pasar desapercibidas. Sin embargo, cuando los propietarios deciden vender o los herederos quieren repartir una propiedad, descubren que la descripción documental no coincide con la realidad.
En la provincia de Ávila podemos encontrar situaciones de este tipo en casas de pueblo, viviendas unifamiliares y propiedades situadas en terrenos rústicos.
¿PUEDE EL AYUNTAMIENTO ORDENAR EL DERRIBO DE UNA VIVIENDA ANTIGUA?
Esta es una de las preguntas que más dudas genera.
La legislación contempla que, cuando ha transcurrido el plazo legal para adoptar determinadas medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, puede dejar de ser posible ordenar la demolición por esa vía.
Sin embargo, no existe un plazo único aplicable a todas las construcciones de España.
En Castilla y León, la normativa urbanística establece distintos plazos de prescripción para las infracciones según su gravedad; cuatro años para las leves, ocho para las graves y diez para las muy graves.
Además, existen situaciones en las que la acción administrativa de protección de la legalidad no está sujeta a prescripción, como ocurre en determinados terrenos de dominio público y espacios libres públicos.
Por tanto, que una casa lleve muchos años construida no significa necesariamente que esté protegida frente a cualquier actuación administrativa.
Cada inmueble debe analizarse individualmente, teniendo en cuenta su antigüedad, la clasificación del suelo y la normativa aplicable.
¿QUÉ DOCUMENTOS SE NECESITAN PARA DECLARAR UNA OBRA NUEVA ANTIGUA?
Uno de los aspectos fundamentales es demostrar cuándo terminó de construirse la vivienda.
La legislación contempla diferentes medios para acreditar esa antigüedad, entre ellos:
- Una certificación expedida por el Ayuntamiento.
- Un certificado elaborado por un técnico competente.
- Un acta notarial descriptiva de la finca.
- Una certificación catastral descriptiva y gráfica.
Estos documentos deben permitir acreditar la fecha de terminación y describir la construcción de forma coherente con la escritura que se pretende inscribir.
También será necesario revisar la información del Registro de la Propiedad y comprobar que se cumplen los demás requisitos legales, incluida la identificación geográfica de la superficie ocupada por la edificación.
En función del inmueble, puede ser recomendable contar con un arquitecto u otro técnico competente para preparar la documentación.
¿ES LO MISMO DECLARAR UNA OBRA NUEVA ANTIGUA QUE LEGALIZAR UNA VIVIENDA?
No, y esta diferencia es especialmente importante.
Declarar una obra nueva antigua no significa obtener automáticamente una licencia urbanística ni convertir en legal cualquier construcción irregular.
La declaración permite, cuando se cumplen los requisitos, documentar e inscribir una edificación existente.
Sin embargo, pueden continuar existiendo limitaciones urbanísticas que afecten a su uso, reforma o ampliación.
Por ejemplo, una vivienda situada en suelo rústico podría inscribirse en determinadas circunstancias y, aun así, tener restricciones importantes para realizar nuevas obras.
Por eso es fundamental comprobar la situación urbanística antes de iniciar cualquier trámite.
¿QUÉ OCURRE SI QUIERO VENDER UNA CASA QUE NO ESTÁ CORRECTAMENTE ESCRITURADA?
Este es uno de los casos más habituales.
Imaginemos que queremos vender una vivienda heredada en un pueblo de Ávila. Al revisar la documentación, descubrimos que la escritura describe una construcción de 80 metros cuadrados, pero la vivienda tiene realmente 130 metros porque se amplió hace décadas.
Esta diferencia puede generar dudas entre los compradores y complicar la financiación hipotecaria.
Antes de ponerla a la venta, conviene comprobar si es posible actualizar su descripción mediante una declaración de obra nueva antigua u otro procedimiento adecuado.
Tener la documentación correctamente preparada puede facilitar la operación, evitar retrasos y ofrecer mayor tranquilidad a todas las partes.
¿Y SI LA VIVIENDA APARECE EN EL CATASTRO, PERO NO EN EL REGISTRO?
Es importante recordar que Catastro y Registro de la Propiedad no son lo mismo.
El Catastro recoge información sobre los inmuebles principalmente con fines administrativos y fiscales, mientras que el Registro publica información jurídica sobre las fincas y los derechos inscritos.
Por tanto, que una casa aparezca en el Catastro o que se pague el IBI no significa necesariamente que esté correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
Precisamente por eso es recomendable comparar ambos documentos antes de vender o comprar una vivienda antigua.
LA IMPORTANCIA DE REVISAR LA DOCUMENTACIÓN ANTES DE VENDER UNA CASA EN ÁVILA.
En operaciones inmobiliarias con viviendas antiguas, especialmente en los pueblos, pueden aparecer situaciones que requieren trámites adicionales.
Como habréis podido comprobar, detectarlas a tiempo permite estudiar las posibles soluciones antes de encontrar un comprador y evita que surjan problemas en el momento de firmar.
En Inmhogar Ávila conocemos la importancia de revisar la documentación de cada inmueble antes de iniciar una operación de compraventa.
Si estás pensando en vender una casa antigua, una vivienda heredada o una propiedad situada en un pueblo de la provincia de Ávila, podemos ayudarte a identificar qué documentación conviene revisar y orientarte sobre los profesionales que pueden intervenir cuando sea necesario. Inmhogar Ávila, tu agencia inmobiliaria colegiada en Ávila y Arévalo
