La actualización del precio del alquiler es una de las cuestiones que más dudas genera tanto entre propietarios como entre inquilinos. ¿Cuánto puede subir el alquiler? ¿Se sigue utilizando el IPC? ¿Qué es el IRAV y a qué contratos afecta?
Desde el 1 de enero de 2025 existe un nuevo indicador que conviene conocer; el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Este índice, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), nació con el objetivo de establecer un límite a las actualizaciones anuales de determinados contratos de alquiler de vivienda.
Pues bien, si tienes una vivienda alquilada en Ávila o vives de alquiler, con el artículo de esta semana, desde Inmhogar Ávila, te explicamos de forma sencilla qué es, cómo funciona y qué debes tener en cuenta.
¿QUÉ ES EL ÍNDICE DE REFERENCIA DEL ALQUILER O IRAV?
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda es un indicador creado para limitar las subidas que pueden producirse al actualizar anualmente la renta de determinados contratos de alquiler.
Hasta hace unos años, hablar de actualizar un alquiler significaba hablar casi siempre del IPC. Sin embargo, las fuertes subidas de la inflación llevaron primero a establecer límites extraordinarios a las actualizaciones y, posteriormente, a crear este nuevo índice.
El IRAV entró en vigor el 1 de enero de 2025 y el INE publica mensualmente su valor. Su finalidad es sencilla; evitar que una subida elevada de la inflación pueda trasladarse de forma desproporcionada al precio que paga el inquilino.
¿CÓMO SE CALCULA EL IRAV?
Aunque su cálculo técnico puede parecer complejo, para propietarios e inquilinos lo importante es saber que el índice tiene en cuenta tres referencias:
- La tasa de variación anual del IPC.
- La tasa de variación anual del IPC subyacente.
- Una tasa de variación anual media ajustada, calculada mediante una fórmula establecida por el INE.
De esos tres valores se toma el menor, que es el que actúa como límite de referencia para la actualización.
Por tanto, no es necesario que propietario o inquilino realicen ningún cálculo complicado; el INE publica cada mes el porcentaje correspondiente.
¿A QUÉ CONTRATOS DE ALQUILER AFECTA?
Este es probablemente uno de los puntos más importantes, ya que el IRAV no se aplica automáticamente a todos los alquileres.
El nuevo índice afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023, en los casos en los que corresponda realizar la actualización anual.
Los contratos anteriores a esa fecha mantienen el régimen de actualización que les corresponda de acuerdo con la normativa y con lo pactado en el propio contrato.
Además, no debemos confundir el alquiler de vivienda habitual con otras modalidades. El IRAV no funciona de la misma manera para alquileres de temporada, habitaciones, locales comerciales, oficinas o determinados arrendamientos de garajes y trasteros.
Por eso, antes de actualizar cualquier renta, es fundamental comprobar la fecha y las condiciones concretas del contrato.
¿PUEDE EL PROPIETARIO SUBIR EL ALQUILER TODOS LOS AÑOS?
Que exista un índice de referencia no significa que el alquiler tenga que subir obligatoriamente cada año.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, durante la vigencia del contrato, la renta puede actualizarse cuando se cumple cada año de contrato si así lo han pactado las partes. Si no existe un pacto expreso de actualización, la renta no se actualiza automáticamente.
Este detalle es especialmente importante. Antes de aplicar el IRAV, el IPC o cualquier otro índice, hay que revisar qué establece exactamente el contrato de arrendamiento.
¿CÓMO SE CALCULA LA SUBIDA DEL ALQUILER CON EL IRAV?
Veámoslo con un ejemplo sencillo; imaginemos una vivienda en Ávila con una renta mensual de 700 euros y supongamos que, cuando llega el momento de actualizarla, el índice aplicable es del 2,5 %.
El cálculo sería: 700 € × 2,5 % = 17,50 €
La nueva renta sería, por tanto, de 717,50 euros al mes.
El porcentaje concreto que debe utilizarse dependerá del índice publicado y de las circunstancias del contrato en el momento en que corresponda efectuar la actualización.
¿CUÁNDO EMPIEZA A PAGARSE LA RENTA ACTUALIZADA?
Otro error habitual es pensar que basta con que llegue el aniversario del contrato para empezar a cobrar automáticamente la nueva cantidad.
La actualización debe comunicarse al inquilino y la renta actualizada será exigible conforme a los plazos y requisitos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por eso es recomendable que el propietario realice siempre la comunicación de manera clara y dejando constancia de ella.
También es aconsejable indicar el porcentaje utilizado, el importe anterior y la nueva mensualidad para evitar posibles dudas.
IRAV E IPC: ¿SON LO MISMO?
Una de las dudas más frecuentes; y no, no es lo mismo. Aunque ambos están relacionados con la evolución de los precios, cumplen funciones diferentes.
El IPC mide cómo evolucionan los precios de un conjunto de bienes y servicios consumidos por los hogares. El IRAV, en cambio, ha sido diseñado específicamente como referencia para limitar la actualización anual de determinados contratos de alquiler de vivienda.
De hecho, para calcular el IRAV se tiene en cuenta el propio IPC junto con otros indicadores. Esto permite moderar las actualizaciones cuando la inflación experimenta incrementos elevados.
LA IMPORTANCIA DE REVISAR CADA CONTRATO.
La normativa del alquiler ha cambiado considerablemente durante los últimos años y esto ha provocado que puedan coexistir contratos sujetos a reglas diferentes.
Por eso, tanto si eres propietario como si eres inquilino, no conviene aplicar un porcentaje de forma automática simplemente porque aparezca publicado como el último IRAV o IPC.
Hay que comprobar cuándo se firmó el contrato, qué cláusula de actualización contiene, cuándo se cumple la anualidad y qué índice resulta aplicable.
En Inmhogar Ávila tu agencia inmobiliaria colegiada en Ávila y Arévalo, podemos ayudarte a resolver tus dudas sobre el alquiler de una vivienda y a gestionar correctamente tu inmueble. Contar con asesoramiento profesional permite conocer las obligaciones de cada parte, evitar errores en las actualizaciones de renta y disfrutar de una relación de alquiler mucho más segura y tranquila.
