Vender una vivienda que está alquilada no impide la transmisión de la titularidad, pero sí conlleva una serie de derechos y obligaciones que tanto el propietario, el nuevo comprador y el inquilino deben conocer.
En Ávila, como en el resto de España, el contrato de arrendamiento no se extingue automáticamente con la venta de la propiedad, y el nuevo dueño pasa a estar subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador vigente, salvo que se haya pactado lo contrario. Conocer toda la legislación aplicable es fundamental, por lo que desde Inmhogar Ávila, te explicamos los pasos, los plazos y los escenarios más comunes en este tipo de casos.
VENTA DE UNA VIVIENDA ALQUILADA: DERECHOS DEL INQUILINO Y OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR.
Cuando se vende un inmueble arrendado, el acuerdo de alquiler sigue vigente y siempre que no haya pacto en contra. Según el Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en muchos casos, el comprador está obligado a respetar el contrato existente hasta el plazo mínimo legal, que para arrendadores personas físicas es de cinco años desde la firma original (o siete años si el arrendador era persona jurídica).
Esto significa que el inquilino podrá continuar en la vivienda en las condiciones pactadas, aunque cambie el propietario.
NOTIFICAR AL INQUILINO Y AL COMPRADOR.
El propietario del inmueble, es decir, el vendedor, debe comunicar a su inquilino la intención de venta y la existencia del contrato. Esta notificación debe realizarse por escrito y mediante un medio fehaciente, como burofax o carta certificada.
Además, el vendedor debe informar al potencial comprador sobre el arrendamiento vigente, de forma que quede claro que la vivienda se entrega con inquilino y debe respetarse la relación de alquiler.
¿PUEDE EL NUEVO PROPIETARIO SUBIR LA RENTA O EXPULSAR AL INQUILINO?
No. El comprador que adquiere una vivienda alquilada se subroga al arrendador anterior en los términos del contrato, incluyendo la renta, la duración y la forma de revisión.
Por tanto, no puede imponer nuevas condiciones unilateralmente ni modificar la renta salvo lo que se establezca en el contrato o conforme a la ley.
Si el propietario desea recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar, sólo podrá hacerlo si esa posibilidad ya estaba pactada en el contrato original y cumpliendo los plazos y formalidades legales.
¿SE PUEDE FIJAR UNA CLÁUSULA PARA EXTINGUIR EL CONTRATO AL VENDER LA VIVIENDA?
Sí, es posible que el arrendamiento incluya una cláusula que establezca la extinción del contrato cuando se produzca la venta del inmueble. Pero aún en ese caso, solo si se ha solicitado por parte del inquilino un periodo temporal inferior se extinguirá el contrato, de lo contrario esa cláusula sólo podrá tener efecto si se respeta el mínimo de cinco o siete años que marca la LAU desde su celebración. Cualquier pacto que pretenda extinguir el contrato antes de ese plazo será nulo.
¿QUÉ PASA SI EL CONTRATO NO ESTÁ INSCRITO O NO SE COMUNICA LA VENTA?
La inscripción en el Registro de la Propiedad y la notificación adecuada del contrato y de la venta, refuerzan los derechos del inquilino. Si el contrato no está inscrito, o el comprador desconocía que el inmueble estaba arrendado, el tratamiento puede variar; en algunos casos, el comprador podrá finalizar el contrato anticipadamente si no conocía la situación, aunque debe estar alerta a posibles indemnizaciones.
PASOS PRÁCTICOS PARA EL PROPIETARIO QUE VENDE UNA VIVIENDA EN ÁVILA.
- Avisa al inquilino por escrito de la intención de vender la vivienda y la existencia del arrendamiento.
- Facilita al comprador toda la información relevante del contrato: duración, renta, cláusulas de uso, cambios de titularidad de suministros.
- Considera acompañar al inquilino y comprador en el trámite de cambio de titularidad de servicios (agua, luz, gas) para que la transición sea fluida.
- Asegúrate de que el contrato de alquiler quede debidamente documentado y firmado ante ambas partes.
- Valora si quieres que el comprador asuma el arrendamiento desde la fecha de escritura o pactas un plazo intermedio.
- Consulta con tu asesor inmobiliario o jurídico para garantizar que la venta respeta todos los derechos del inquilino y evita futuros conflictos.
Como habrás podido ver, vender una vivienda que está alquilada es completamente viable, pero requiere atender los derechos del inquilino, asegurar la notificación adecuada y considerar que el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato.
Contar con un asesoramiento experto en la venta de tu vivienda si tienes formalizado un contrato de alquiler es clave para que tu operación inmobiliaria se realice sin imprevistos ni sorpresas.
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