Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes de nuestra vida. Sin embargo, hay situaciones que pueden complicar la operación y poner en riesgo la concesión de una hipoteca.
Una de las más habituales es encontrarse con una vivienda que ha sido ampliada o reformada mediante obras que nunca llegaron a legalizarse.
Cerrar una terraza, construir un porche, ampliar una buhardilla o levantar una planta adicional sin completar los trámites urbanísticos puede parecer un problema menor, pero lo cierto es que puede afectar directamente a la tasación, a la financiación e incluso a la futura venta del inmueble.
Pues bien, en Inmhogar Ávila, queremos ayudarte a entender cómo afecta esta situación tanto si eres comprador como vendedor y qué soluciones existen para evitar sorpresas de última hora.
¿QUÉ SE CONSIDERA UNA OBRA SIN LEGALIZAR?
Una obra sin legalizar es aquella que se ha ejecutado sin la licencia urbanística correspondiente o que, aun habiendo contado con autorización, nunca terminó de inscribirse correctamente en el Registro de la Propiedad o en el Catastro. Algunos ejemplos frecuentes son:
- Cerramientos de terrazas.
- Ampliaciones de viviendas unifamiliares.
- Conversión de garajes o trasteros en habitaciones.
- Construcción de porches o piscinas.
- Aprovechamiento de bajo cubiertas.
- Anexos o edificaciones auxiliares.
Muchas de estas actuaciones se realizaron hace años y los propietarios desconocen que, jurídicamente, siguen sin estar regularizadas.
¿SE PUEDE CONSEGUIR UNA HIPOTECA?
Los bancos conceden hipotecas basándose, entre otros aspectos, en el valor de tasación de la vivienda. Si el tasador detecta superficies construidas que no están legalizadas, normalmente no podrá incluirlas dentro del valor hipotecario, salvo en determinadas circunstancias previstas por la normativa y aceptadas por la entidad financiera.
Esto significa que:
- La vivienda puede tasarse por un importe inferior al esperado.
- El banco podría conceder una hipoteca menor.
- Incluso podría rechazar la financiación si considera que existe un riesgo urbanístico elevado.
¿SIEMPRE IMPIDEN CONCEDER LA HIPOTECA?
No necesariamente.Cada caso debe estudiarse de forma individual. Influyen factores como:
- La antigüedad de la obra.
- Si existe o no un expediente urbanístico abierto.
- La normativa urbanística vigente.
- La posibilidad de legalizar la ampliación.
- La política de riesgos de cada entidad bancaria.
En algunos casos, determinadas obras antiguas pueden ser consideradas por el tasador cuando ha transcurrido el plazo durante el que la Administración podía actuar y no existen procedimientos sancionadores abiertos. Aun así, estas circunstancias deben analizarse cuidadosamente.
¿QUÉ OCURRE CON LA TASACIÓN?
La tasación es uno de los puntos más delicados.Imagina una vivienda anunciada con 180 m², pero, de esos metros, hay una ampliación de 35 m² que nunca se legalizó.
A efectos de mercado el comprador puede percibir esos 180 m², pero el tasador valorará únicamente la superficie que figure correctamente legalizada.
Como consecuencia:disminuye el valor hipotecario;aumenta el dinero que debe aportar el comprador;puede romperse la operación.
Por eso resulta fundamental revisar toda la documentación antes de poner una vivienda en venta.
¿ES POSIBLE LEGALIZAR LAS OBRAS?
En muchos casos sí.Siempre que la obra cumpla la normativa urbanística vigente y sea compatible con el planeamiento municipal, es posible iniciar un expediente de legalización.
Habitualmente será necesario contar con:
- Un proyecto técnico.
- Certificado de un arquitecto.
- Licencia de legalización.
- Pago de tasas municipales.
- Actualización del Catastro
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Eso sí, no todas las obras son legalizables. Si incumplen la normativa urbanística, invaden espacios protegidos o exceden la edificabilidad permitida, la situación puede complicarse considerablemente.
¿Y SI LA OBRA TIENE MUCHOS AÑOS?
Existe una creencia muy extendida de que «si han pasado muchos años ya no ocurre nada».La realidad es más compleja.
En determinadas comunidades autónomas prescribe la posibilidad de que la Administración imponga determinadas sanciones, pero eso no significa que la obra pase automáticamente a ser completamente legal, si no cumple con la normativa urbanística.
La situación urbanística puede seguir generando limitaciones para vender, hipotecar o realizar nuevas ampliaciones, por lo que conviene estudiar cada caso antes de iniciar una operación inmobiliaria.
CÓMO AFECTA UN CASO ASÍ EN ÁVILA.
En Ávila es relativamente frecuente encontrar viviendas que, con el paso de los años, han incorporado pequeñas ampliaciones o modificaciones.Especialmente en viviendas unifamiliares, chalets en urbanizaciones, casas de pueblo o viviendas antiguas del casco histórico.
También es habitual encontrar cerramientos de terrazas, aprovechamientos de bajo cubierta o construcciones auxiliares realizadas hace décadas.
En muchas ocasiones, estas actuaciones nunca generaron problemas hasta que llega el momento de vender la vivienda.Por eso, en Inmhogar Ávila recomendamos revisar toda la documentación antes incluso de publicar el inmueble.
Detectar estas situaciones con tiempo evita retrasos, renegociaciones del precio e incluso la pérdida de compradores interesados.
CONSEJOS SI VAS A COMPRAR UNA VIVIENDA EN ÁVILA.
Antes de firmar un contrato de arras, conviene comprobar ciertos aspectos de la vivienda:
- Que la superficie construida coincide con la documentación.
- Que el Catastro y el Registro reflejan correctamente la vivienda.
- Que no existan expedientes urbanísticos pendientes.
- Que las ampliaciones están legalizadas.
- Que la tasación no tendrá problemas.
Invertir unas horas en estas comprobaciones antes de tomar una decisión, puede evitar meses de complicaciones posteriores.
¿Y SI ERES VENDEDOR?
Si estás pensando en vender tu vivienda, lo más recomendable es revisar previamente toda la documentación.
En muchas ocasiones una pequeña gestión realizada antes de sacar la vivienda al mercado puede evitar que una operación se paralice cuando el comprador solicita la hipoteca.
Además, ofrecer una vivienda con toda la documentación en regla transmite confianza y facilita enormemente el proceso de venta.
Las obras sin legalizar no siempre impiden vender una vivienda como habrás podido comprobar, pero sí pueden afectar de forma importante a la tasación y a la concesión de una hipoteca.
La buena noticia es que muchas situaciones tienen solución si se detectan con antelación.
En Inmhogar Ávila analizamos cada inmueble antes de salir al mercado para que compradores y vendedores puedan realizar la operación con la máxima seguridad y transparencia. Si tienes dudas sobre la situación urbanística de una vivienda o quieres saber si una ampliación puede afectar a su venta, estaremos encantados de asesorarte y ayudarte a encontrar la mejor solución. Inmhogar Ávila, tu agencia inmobiliaria colegiada en Arévalo.
