Cuando vendes una vivienda, puede darse el caso de que necesites un margen de tiempo para desocupar la propiedad tras la firma de la escritura.
En esas situaciones surge el concepto de precario como fórmula jurídica que permite que el vendedor use la vivienda por un tiempo sin pagar renta.
Pues bien, en este artículo, desde Inmhogar Ávila, te explicamos qué implica, sus ventajas, riesgos y cómo pactarlo correctamente si vas a usarlo (o evitarlo) en Ávila.
PRECARIO: DEFINICIÓN Y CARACTERÍSTICAS.
El precario es una situación en la que una persona posee y usa un bien (por ejemplo, una vivienda) sin ser su propietaria y sin título legal que lo habilite (como contrato de alquiler), y sin pagar una contraprestación. Se caracteriza por su gratuidad y que puede ser revocado por el propietario en cualquier momento.
En el contexto de una compraventa, se habla de cesión en precario cuando el comprador permite al vendedor permanecer en la vivienda unos días o semanas tras la firma de la escritura, aunque el comprador ya sea el nuevo dueño.
Aquí algunas características clave:
- No se estipula renta: el uso es gratuito.
- No suele fijarse plazos de duración obligatorios, salvo lo que las partes acuerden.
- El propietario puede recuperar el inmueble en cualquier momento, mediante una acción de desahucio por precario si fuera necesario.
Esta figura no está expresamente regulada en el Código Civil, a diferencia del comodato (préstamo gratuito, no obstante de forma indirecta si está acotado este derecho:
- Art. 348 CC: Derecho del propietario a gozar y disponer de su propiedad.
- Art. 430 y ss. CC: Concepto de posesión.
- Art. 1941 CC: La posesión sin título o de mera tolerancia no produce efectos frente al propietario.
Igualmente es un derecho avalado por la jurisprudencia.
¿CUÁNDO SE UTILIZA EL PRECARIO EN UNA COMPRAVENTA?
Algunas situaciones habituales en las que se recurre al precario:
- Cuando vendes tu casa para comprar otra y necesitas unos días para mudarte, pero quieres cerrar la venta antes de tener la nueva vivienda. En ese lapso, necesitas permanecer en la vivienda ya vendida aunque el comprador ya sea titular.
- Cuando la firma de la escritura y la entrega efectiva de llaves no coinciden, y se pacta que el vendedor siga viviendo allí por un tiempo.
- Para dar margen logístico y evitar la necesidad de contratar un alquiler adicional.
Es importante aclarar que este uso debe pactarse explícitamente, y preferiblemente incluirse en la escritura de compraventa o mediante un contrato privado para evitar conflictos posteriores.
VENTAJAS Y RIESGOS DEL PRECARIO.
- Te permite cerrar la compraventa sin tener que dejar la vivienda inmediatamente.
- Evitas costear un alquiler temporal mientras tramitas la compra de tu nuevo inmueble.
- Si el plazo acordado es breve y la relación entre comprador y vendedor es de confianza, puede ser una solución práctica y cómoda.
Pero, al igual que ocurre con todo, debes de conocer que también existen riesgos:
- Algunas entidades financieras no admiten cláusulas de precario en la escritura, lo que puede impedir la concesión de la hipoteca al comprador.
- Si el vendedor no abandona la vivienda en el plazo acordado, el comprador podría verse obligado a iniciar una acción de desahucio por precario, lo que implica tiempo judicial.
- Como no hay regulación específica sobre el precario, muchos aspectos (duración, penalizaciones, obligaciones) quedan en manos del pacto entre partes.
- Posible disputa sobre gastos, deterioros o uso del inmueble mientras dura el precario.
¿CÓMO PACTAR UN PRECARIO SEGURO EN UNA COMPRAVENTA?
Si decides incluir el derecho de precario en una operación en Ávila, ten en cuenta las siguientes recomendaciones para proteger tus intereses:
- Formaliza el acuerdo por escrito, idealmente en la escritura de la compraventa o mediante documento privado que pueda presentarse como prueba.
- Pacta un plazo máximo de uso, claro y delimitado.
- Establece penalización por retrasos: una indemnización diaria si el vendedor no entrega la vivienda al final del plazo acordado.
- Define quién corre con los gastos: suministros, comunidad, mantenimiento, reparaciones menores, etc.
- Incluye cláusulas de desalojo: acordar un procedimiento si no se abandona la vivienda (desahucio por precario).
- Advertir al comprador que la cláusula pueda afectar el préstamo hipotecario y, si es posible, consultar con el banco si acepta ese pacto.
- Limita lo más posible el tiempo de precario: unos pocos días o semanas, no meses largos, para reducir riesgos legales.
COMPARACIÓN: PRECARIO VS COMODATO.
El precario y el comodato pueden parecer figuras similares porque en ambos casos se permite el uso gratuito de una vivienda, pero presentan diferencias importantes.
El precario no está regulado en el Código Civil, lo que genera cierta inseguridad jurídica, y no suele tener plazo fijado: el propietario puede reclamar la devolución del inmueble en cualquier momento, recurriendo incluso al desahucio por precario si el ocupante no lo entrega.
En cambio, el comodato sí está regulado (artículos 1740–1752 del Código Civil), establece un plazo de duración o finalidad concreta y obliga al comodatario a devolver el bien en el tiempo acordado.
Así, mientras el precario se entiende como una cesión temporal revocable y sin renta, el comodato ofrece mayor seguridad para ambas partes gracias a su marco legal definido.
Como habrás podido comprobar, el derecho de precario en una compraventa es una herramienta útil cuando se necesita un margen para desocupar la vivienda tras la escritura. Pero no es una solución sin riesgos. Es fundamental pactar bien sus condiciones (plazo, penalizaciones, responsabilidades, desalojo) y verificar si la entidad bancaria admite esa cláusula.
Si vas a realizar una compraventa en Ávila y consideras incluir una cláusula de precario, en Inmhogar Ávila podemos ayudarte. Te asesoramos para redactar un acuerdo seguro, verificar su viabilidad con financiación y proteger tus intereses en todo momento.
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