Como profesionales del sector inmobiliario, recibimos muy a menudo a clientes con dudas acerca del derecho de usufructo; por eso, desde Inmohogar Ávila, esta semana vamos a adentrarnos en este tema para ayudaros a conocer sus detalles y en qué situaciones puede ser interesante hacer uso de él.
¿QUÉ ES EL USUFRUCTO?.
Como con cualquier concepto, lo primero es preguntarnos si sabemos exactamente lo que es; pues bien, el usufructo se trata de una figura jurídica definida en el Artículo 467 del Código Civil como “el derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”; es decir, el derecho al uso y disfrute de un bien que no es de nuestra propiedad, o el derecho de los bienes que éste genere, es decir los “frutos” como ocurriría en el caso de un inmueble.
Es un derecho que nos aporta el uso y disfrute de un bien, a pesar de que éste no sea de nuestra propiedad, aunque también podemos ser propietarios en un porcentaje sobre una vivienda y tener el usufructo del mismo. Cuando se trata de una vivienda, el usufructuario, el titular de dicho derecho, podrá disfrutar de esa vivienda, pudiendo vivir en ella o proceder a alquilarla, recibiendo en este caso el total de los beneficios obtenidos; mientras que, por otra parte, el nudo propietario, el titular del dominio del bien usufructuado, no podrá hacer uso de él y no tendrá derecho sobre los bienes que éste genere.
Pero aunque esto parezca algo tan simple a primera vista, no es así; ya que presenta ciertas características, obligaciones y derechos que debemos analizar y conocer si nos encontramos en situación de ser usufructuario o nudo propietario:
DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO.
El usufructo es un derecho real; es decir, la vivienda no forma parte del patrimonio del usufructuario, si no del patrimonio del nudo propietario como comentábamos anteriormente.
Este derecho podrá ser disfrutado por un periodo de tiempo determinado; un usufructo es temporal, nunca puede ser indefinido. Pero puede que se nos presente el caso de que no se haya pactado una duración determinada en el tiempo; esto nos llevaría a un usufructo de carácter vitalicio. En este caso, la extinción del derecho sólo se producirá tras el fallecimiento del usufructuario o mediante una renuncia por parte del mismo a este derecho.
Como acabáis de ver, el usufructo aporta al usufructuario el derecho al disfrute completo del bien usufructuado; pero conozcamos mejor, desde el punto de vista legal, qué derechos tenemos sobre el bien usufructuado y qué limitaciones se nos pueden presentar.
Según el Artículo 479 del Código civil, expone que «el usufructuario tendrá el derecho de disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada, de las servidumbres que tenga a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la misma»; es decir, el derecho total sobre el bien sin olvidarnos, de que éste no es de nuestra propiedad, lo que hace que podamos beneficiarnos usando o alquilando el mismo, pero nunca podremos venderlo.
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.
Uno de los errores más comunes de los usufructuarios, es pensar que, como aquel que dice, tienen “la sartén por el mango”; ya que deben cumplir una serie de obligaciones antes de entrar en posesión de los bienes, durante la vigencia del usufructo y cuando éste termine:
Cuidar la vivienda como si fuese tuya
El Artículo 497 del Código Civil expone que «el usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia»; y es que todo derecho conlleva obligaciones, y como es normal, ya que el usufructuario es quien disfruta en todos los sentidos de la propiedad, también será quien deba hacerse cargo de su mantenimiento y buen estado. Cualquier deterioro o desgaste producido por el uso, deberá solventarlo el mismo, ya que es éste el que lo ha producido.
En el caso de que el usufructuario no actúe como ese “buen padre de familia”, el propietario está en su derecho de “tomar las riendas” y realizar el mantenimiento y las reparaciones que sean necesarias por su cuenta siendo los gastos derivadas de estas responsabilidad del usufructuario.
¡Ojo con las reformas!
A pesar de tener un derecho real sobre el inmueble, aún hay aspectos en los que no podemos obrar libremente sin el previo consentimiento o visto bueno del propietario; obras, reformas y otras reparaciones de carácter extraordinario, no se podrán llevar a cabo en ningún caso sin antes consultarlo con el propietario y recibir el beneplácito del mismo.
Por lo tanto, si eres o vas a ser usufructuario, y tu intención es modificar a tu gusto la propiedad desde el minuto uno, debes saber que tendrás que consultarlo con el propietario previamente.
¿Quién deberá hacerse cargo de los impuestos?
Normalmente todas las cargas tributarias de un inmueble recaen sobre su propietario; pero, dada la excepcionalidad de una situación de usufructo, al igual que el correcto mantenimiento de la vivienda es cosa del usufructuario, también lo es el pago de los cargos y las contribuciones.
Por lo tanto, mientras tengas el derecho de disfrutar de la propiedad, también tendrás la obligación de hacerte cargo de todos los impuestos derivados de la misma, como puede ser el famoso IBI (impuesto sobre bienes inmuebles).
Por último y como ya hemos comentado al inicio, el usufructo no es más que un derecho temporal; por lo tanto, cuando este derecho llega a su fin por cualquiera de las causas ya comentadas, el bien o inmueble deberá entregarse al propietario o propietarios pasando a estos tanto derechos como obligaciones que, hasta el momento, ostentaba el usufructuario.
Como habéis podido comprobar, a pesar de ser algo muy común, el derecho de usufructo tiene muchos matices y detalles que se deben conocer para poder tanto otorgar como disfrutar dicho derecho. Esperamos haberos podido ayudar si vuestra situación es la de usufructuario o la de propietario con intención de ceder el usufructo, y si no es así, que este artículo os haya resultado de interés a todos los que nos seguís.
