Vender una vivienda es mucho más que encontrar un comprador y firmar ante notario.
El proceso conlleva una serie de gastos e impuestos obligatorios que es fundamental conocer antes de iniciar la operación, para calcular con precisión el beneficio neto que vas a obtener y evitar sorpresas fiscales.
Pues bien, para ello, con el post de esta semana, desde Inmhogar Ávila, te explicamos de forma práctica cuáles son los principales impuestos y gastos por vender una vivienda en 2026, cómo se calculan y qué debes tener en cuenta si eres propietario en Ávila (o en cualquier punto de España).
PLUSVALÍA MUNICIPAL: IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DEL TERRENO.
La Plusvalía Municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es uno de los gastos más conocidos y, a veces, más polémicos al vender una vivienda.
¿Qué grava? – Este impuesto grava el beneficio obtenido fruto de la revalorización del terreno urbano de la vivienda desde que la adquiriste hasta que se produce la venta.
¿Cómo se calcula? – El ayuntamiento calcula la plusvalía en función de:
- El valor catastral del suelo.
- Los años que han pasado desde que adquiriste la vivienda, sea por título de donación, herencia o compraventa.
- Un coeficiente fijado por cada Ayuntamiento según normativa estatal y municipal, siendo potestativo su porcentaje para el Ayuntamiento dentro de unos márgenes mínimos y máximos.
¿Cuándo se paga? – Se liquida en el ayuntamiento del municipio donde esté ubicada la vivienda. El plazo suele ser de 30 días hábiles desde la transmisión.
¿Se puede evitar? – Si la venta se cierra con pérdida real de valor del terreno (es decir, no existe incremento o beneficio patrimonial), la plusvalía no debe pagarse (Sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021) . Para ello suele ser necesario aportar cálculos o informes que apoyen la ausencia de incremento, o simplemente acreditarlo con las correspondientes escrituras.
GANANCIA PATRIMONIAL EN LA RENTA: IRPF POR EL BENEFICIO OBTENIDO.
Cuando vendes tu vivienda, es posible que tengas una ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
¿Qué se considera ganancia patrimonial? – Es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta) y el valor de adquisición (lo que pagaste por la vivienda más ciertos gastos y mejoras).
¿Qué se puede deducir? – Al calcular la ganancia se pueden imputar ciertos gastos que reducen la base imponible, como:
- Gastos de notaría y registro en la compra y venta.
- Honorarios de agencia.
- Gastos e impuestos pagados en la compra original.
- Inversiones en mejoras que realmente elevan el valor del inmueble (no simples reparaciones de mantenimiento).
¿Cómo se tributa? – La ganancia patrimonial se integra en la base del ahorro de la declaración de la Renta y se grava con tipos progresivos que en 2026 suelen oscilar entre un tramo inferior y uno superior según la cantidad obtenida.
Existen excepciones a éste impuesto siempre que vendas tu vivienda habitual:
- Venta de la vivienda habitual: Si la vivienda que vendes es tu vivienda habitual y vas a adquirir otra vivienda para vivir, puedes aplicar exenciones o reducciones en la ganancia patrimonial en la Renta, si reinviertes el importe en la compra de una nueva vivienda habitual. Esto requiere cumplir ciertos plazos y condiciones.
- Mayores de 65 años: Propietarios mayores de cierta edad pueden estar exentos de tributar por la ganancia patrimonial en la Renta si cumplen determinados requisitos, como que la vivienda era su residencia habitual.
- Minusvalías: Si al vender obtienes una pérdida (es decir, vendes por menos de lo que adquiriste más gastos deducibles), no tributarás por ganancia y esta pérdida se puede compensar fiscalmente con otras ganancias del mismo ejercicio o posteriores.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).
Si el vendedor no es residente en España, la normativa establece que debe pagar un impuesto especial por la venta de inmuebles:
- El comprador debe practicar una retención del 3 % del precio de venta y presentarla en Hacienda.
- Esta retención se ingresa a cuenta del IRNR del vendedor no residente.
- El vendedor puede después solicitar la regularización si la ganancia real es menor.
Este régimen es específico para no residentes; si eres residente fiscal en España, este impuesto no te afecta, pero sí tributarás por la ganancia patrimonial como hemos explicado antes.
GASTOS COMUNES Y DE LIQUIDACIÓN.
Además de impuestos y gastos notariales, también pueden surgir otros pagos:
- Certificado de eficiencia energética: Es obligatorio para vender una vivienda. Antes de publicar o firmar, debes contar con él, ya que será requerido en escritura y anuncios.
- Cancelación de hipoteca: Si tu vivienda tiene una hipoteca vigente, tendrás que cubrir los gastos de notaría y Registro por la cancelación registral de la carga y posibles comisiones por amortización anticipada (depende de tu contrato hipotecario).
- Comunidad y IBI: Antes de la venta debes tener todos estos pagos al día, ya que el notario puede exigir justificar que no hay deudas pendientes.
IMPUESTOS MUNICIPALES ADICIONALES.
Debes comprobar que tu vivienda está correctamente inscrita, ya que de lo contrario deberás asumir costes como declaración de obra nueva antigua, expedientes de exceso de cabida, segregaciones, agrupaciones… que son necesarias para vender, ya que debe existir concordancia entre catastro y registro.
CÓMO PLANIFICAR LOS COSTES ANTES DE VENDER.
Vender sin pensar en los gastos puede hacer que el beneficio neto sea significativamente menor al esperado. Para planificar mejor:
- Solicita valoración profesional del inmueble.
- Calcula de forma realista los impuestos y gastos que vas a tener.
- Considera asesoramiento fiscal para optimizar tu declaración de la Renta.
- Evalúa si la vivienda tiene mejoras que puedas deducir y justificar (en caso de ganancia patrimonial).
Como habrás podido comprobar, vender una vivienda en 2026 implica una serie de impuestos y gastos que debes conocer para tomar decisiones informadas y optimizar tus resultados.
Además, dependiendo de tu situación personal (vivienda habitual, edad, reinversión, etc.), puedes beneficiarte de exenciones o reducciones significativas.
Si estás pensando en vender tu vivienda en Ávila, en Inmhogar Ávila podemos ayudarte no solo a encontrar comprador, sino también a planificar los gastos fiscales y administrativos para que tomes la mejor decisión con información precisa y asesoramiento profesional.
Ya son muchos los propietarios a los que hemos ayudado con la venta de su vivienda y planificado sus costes para que la venta sea un proceso tranquilo y rápido.
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Inmhogar, Tu Agencia Inmobiliaria Colegiada en Ávila y Arévalo.
