Vender una vivienda en Ávila, además de ser una decisión importante, que lleva aparejada una serie de implicaciones fiscales que todo propietario debe conocer.
Uno de los aspectos clave a la hora de calcular el beneficio real de la operación, es conocer los gastos deducibles en la venta de un inmueble, ya que estos pueden reducir notablemente la ganancia patrimonial que se declara en la Renta.
Pues bien, desde Inmhogar Ávila, te explicamos qué gastos puedes deducir al vender tu casa para que tomes decisiones más informadas y optimices tu fiscalidad de forma legal.
¿QUÉ SE ENTIENDE POR GANANCIA PATRIMONIAL EN LA VENTA DE UNA VIVIENDA?
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición de la vivienda, teniendo en cuenta ciertos ajustes. Sobre esta ganancia se aplicará el impuesto en el IRPF.
Sin embargo, no todo lo que ingresas por la venta cuenta como beneficio. Existen una serie de gastos y tributos que puedes restar para reducir esa ganancia y, por tanto, pagar menos impuestos.
- EL PRECIO DE ADQUISICIÓN AJUSTADO.
Cuando compraste la vivienda, seguramente pagaste algo más que el precio que figuraba en la escritura. Estos gastos iniciales también forman parte del precio de adquisición y son deducibles. Incluyen:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA en caso de obra nueva.
- Gastos notariales y registrales.
- Honorarios de gestoría (si la hubo en la compra).
- Inmhogar no cobra honorarios al comprador, pero hay agencias que si tienen esa práctica, si cuando compraste pagaste honorarios de agencia puedes deducirlos.
- Coste de hipoteca: gastos de constitución si hubo préstamo hipotecario.
Todo esto, se suma al precio original y aumenta el valor de adquisición, lo cual reduce la ganancia.
- REFORMAS Y MEJORAS EN LA VIVIENDA.
Si durante los años que tuviste la vivienda realizaste reformas estructurales que aumentaron su valor (como cambiar ventanas, aislar térmicamente, renovar la cocina o baños, o instalar calefacción eficiente), esos gastos también pueden deducirse.
Esto es importante; solo se consideran mejoras, no reparaciones o mantenimiento habitual (como pintar, arreglar una avería o cambiar un grifo).
Además, deben estar justificadas con factura y medio de pago legal.
- GASTOS DE VENTA DEDUCIBLES.
Para vender un inmueble también hay costes asociados que puedes deducir:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria (como Inmhogar Ávila), si se ha contratado para gestionar la venta.
- Honorarios del notario por la escritura de compraventa.
- Certificados obligatorios, como el Certificado Energético o el de estar al corriente de la comunidad.
- Cancelación de hipoteca, si existía una y se cancela registralmente, incluyendo: Comisión bancaria por cancelación anticipada.
- Gastos notariales y registrales de cancelación.
- Plusvalía municipal (IIVTNU) si la paga el vendedor (algo habitual en muchos casos).
- IMPUESTOS Y TRIBUTOS MUNICIPALES.
Uno de los tributos más comunes es la conocida como plusvalía municipal. Aunque es un impuesto local, se puede deducir en la declaración del IRPF si lo ha abonado el vendedor.
En Ávila, Existen dos fórmulas para el cálculo de la plusvalía , el real y el objetivo, en el real el impuesto se calcula en función del incremento patrimonial obtenido restando al valor de venta el valor de compra y aplicando el porcentaje correspondiente, y en el objetivo del valor catastral del suelo durante los años de posesión. Si bien no es deducible directamente en la declaración, sí reduce la ganancia patrimonial, por lo que conviene guardar el justificante de pago.
- COSTES FINANCIEROS Y SEGUROS VINCULADOS.
Si se contrató un seguro de vida o del hogar obligatorio junto a la hipoteca o productos vinculados que se abonaban de forma obligatoria, estos también podrían considerarse parte del coste del préstamo y deducirse, aunque este punto suele requerir análisis caso por caso y consulta con asesor fiscal.
¿QUÉ DOCUMENTACIÓN NECESITAS CONSERVAR?
Para poder deducir todos estos gastos, es imprescindible guardar la documentación:
- Escrituras de compra y venta.
- Facturas de reformas.
- Recibos de pago de impuestos y tributos.
- Justificantes de honorarios de agencia y honorarios profesionales por cualquier gestión relacionada con la compra y venta de la vivienda.
- Contratos de hipoteca y justificantes de cancelación.
Una buena organización documental facilitará mucho la declaración del IRPF y te ahorrará complicaciones.
¿CUÁNDO SE APLICAN ESTAS DEDUCCIONES?
Los gastos deducibles se reflejan en la declaración de la Renta correspondiente al ejercicio fiscal en el que se realizó la venta. Por ejemplo, si vendiste tu vivienda en 2024, se incluirá en la Renta de 2024 que se presenta en 2025.
La Agencia Tributaria permite aplicar estas deducciones al calcular la ganancia patrimonial en la casilla 1626 del modelo de IRPF.
¿Y SI REINVIERTES EN UNA NUEVA VIVIENDA HABITUAL?
Si la vivienda vendida era tu residencia habitual, durante al menos los últimos tres años, y reinviertes total o parcialmente el importe en otra vivienda habitual, puedes beneficiarte de una exención por reinversión, que reduce o elimina la ganancia patrimonial siempre que se cumplan los requisitos.
Esto puede ser muy interesante si estás vendiendo tu vivienda para cambiar de residencia dentro de Ávila o a una zona más adaptada a tus nuevas necesidades.
Como habrás podido comprobar, vender una vivienda en Ávila no solo implica encontrar al comprador adecuado, sino también gestionar correctamente los aspectos fiscales para optimizar el beneficio y evitar sustos en la declaración de la Renta.
Desde Inmhogar Ávila te acompañamos en todo el proceso de venta, incluyendo asesoramiento personalizado sobre gastos deducibles y documentación. Si estás pensando en vender tu casa, cuenta con nosotros para hacerlo de forma segura, transparente y rentable.
Inmhogar tu agencia inmobiliaria colegiada en Ávila y Arévalo.
