Como ya hemos comentado alguna que otra vez, invertir en una vivienda como plan de inversión, sigue siendo todo un acierto a pesar de los grandes cambios sociales y económicos que nos ha dejado el Covid-19.
Se trata de una inversión estable de la que poder sacar una gran rentabilidad a largo plazo, por lo que, la gran mayoría, sigue apostando por ello a día de hoy.
Obtener una rentabilidad de este tipo de planes de inversión, es de lo más seguro y eficaz; para ello, podemos optar por dos opciones diferentes, bien sea alquilar la propiedad o bien venderla a un precio mayor por el que haya sido adquirida, teniendo la oportunidad de barajando estas dos opciones en función del objetivo de rentabilidad que nos hayamos propuesto.
Pero, ¿y si tengo alquilada mi vivienda y he decidido venderla?
Pues bien, en el post de esta semana, desde Inmhogar Ávila os traemos una serie de condiciones y factores a tener en cuenta si disponéis de una propiedad en alquiler actualmente alquilada y queréis optar por ponerla en venta.
Empezaremos comentando que no existe ninguna limitación normativa que nos prohíba vender una vivienda arrendada, pero hemos de tener en cuenta que esto no significa que podamos realizar la venta de todas maneras.
Por norma general, la gran mayoría de propietarios, una vez toman la decisión de poner en venta un inmueble alquilado, optan por ofrecérselo a sus inquilinos actuales; pero estos no siempre se muestran receptivos a la compra del inmueble. Es un derecho que tienen los inquilinos, recogido en el derecho de tanteo y retracto, a no ser que en el propio contrato hayan renunciado a él. De no ser así y según la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU, el arrendatario tendría derecho de adquisición preferente teniendo derecho a igualar la oferta de nuestro vendedor externo y adquirir el inmueble.
De lo contrario, si nuestro inquilino ha renunciado en el contrato a este derecho, el propietario del inmueble tan solo deberá comunicarle su intención de venta de la vivienda con un preaviso mínimo de 30 días a la fecha de la correspondiente compraventa del inmueble, y éste deberá acudir a la firma en notaría comunicando en la firma de escritura su intención de no ejercer su derecho.
Ahora bien, estos derechos que acabamos de mencionar, se mantendrían durante los cinco primeros años de vigencia del contrato o de siete años en el caso de tratarse de un arrendador como persona jurídica. Es importante tener en cuenta estos plazos que acabamos de comentar, de los cuales dependerá la situación que tengamos que afrontar.
Otro factor que deberás tener en cuenta y del que también dependerá gran parte de la situación, es averiguar por qué ley se rige el contrato de arrendamiento; ya que, por ejemplo, aquellos contratos de alquiler regidos por la Ley de 1964, exponen que el inquilino siempre contará con el derecho de adquisición preferente, de tal manera que, a la hora de afrontar la compraventa del inmueble y nuestro inquilino no opte por comprar la vivienda, podrá instar la impugnación judicial de ésta si el precio llega a superar el de la capitalización de la renta.
Por otro lado, a pesar del derecho general que comentábamos anteriormente de la vigencia de cinco o siete años del contrato de arrendamiento, ¿qué pasa si la duración del contrato es mayor?
En este caso, lo primero a contemplar sería si el adquiriente del inmueble cumple con los requisitos expuestos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el cual hace referencia a la protección de tercera persona, es decir, el comprador externo, que tenga intención de adquirir de buena fe el inmueble.
En el caso de cumplirlos, el comprador externo, deberá mantener el arrendamiento hasta que éste alcance la duración mínima, cinco años para las personas físicas o siete años para las jurídicas, y, una vez llegado este plazo, deberá finalizar el contrato de arrendamiento con una indemnización al inquilino que consistiría en un mes de renta en vigor por cada año de contrato que quedara por cumplir.
En el caso de no cumplirlos, el comprador de la vivienda debería mantener el tiempo estipulado en el contrato al completo.
Lo ideal cuando una vivienda está alquilada es que el comprador que se plantea la compra lo haga como inversión y mantenga el contrato y las obligaciones adquiridas por el anterior propietario, de modo que el arrendatario no vea menoscabados sus derechos y pueda disfrutar de plazo pactado en el contrato de alquiler de modod que el nuevo propietario se subroge al anterior en derechos y obligaciones.
Esperamos que en el caso de encontraros en situación de querer vender una propiedad arrendada, esta serie de aspectos que hemos comentado en el post de esta semana os hayan ayudado para aclarar todas vuestras dudas y poder actuar de forma correcta con la venta del inmueble.
