Cuando se realiza la compraventa de una vivienda en régimen de comunidad de propietarios, surge una pregunta frecuente: ¿a quién le corresponde pagar una derrama? El debate no es menor, pues puede afectar el coste final para el comprador o vendedor, y generar conflictos si no se aborda correctamente.
Desde Inmhogar Ávila, queremos contarte cómo funciona este tema según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cuáles son las reglas generales, qué excepciones debes conocer y cómo aplicarlo al mercado inmobiliario de Ávila.
¿QUÉ ES UNA DERRAMA Y CUÁNDO SE GENERA?
Una derrama es un gasto extraordinario que aprueba la comunidad de propietarios para hacer frente a obras, mejoras o reparaciones que no están contempladas en el presupuesto ordinario. Estas pueden ser necesarias, por ejemplo, para rehabilitar la fachada, arreglar el tejado, mejorar accesos o acometer reformas estructurales.
Estas partidas extraordinarias deben aprobarse en junta de propietarios con la mayoría requerida según los estatutos de la comunidad. Una vez aprobada, la comunidad exige su pago a los propietarios según los coeficientes de participación.
LA REGLA LEGAL: ARTÍCULO 17.11 DE LA LPH
El fundamento legal clave está en el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que:
“Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”
Eso quiere decir que quien debe pagar no es necesariamente quien aprobó la derrama, sino quien sea propietario cuando el pago se exige, cuando se devenga la obligación exigible. En consecuencia:
- Si la derrama se exige antes de la firma de la escritura de compraventa, el vendedor debe hacerse cargo.
- Si la exigencia –o vencimiento– es posterior a la firma, el comprador asume el pago, por ejemplo cuando se asume mediante cuotas mensuales.
CASOS HABITUALES EN UNA COMPRAVENTA
Para analizarlo de forma sencilla, vamos a poner algunos de los ejemplos de las situaciones que más comúnmente se suelen dar.
1. Derrama aprobada y exigible antes de la venta
Si la comunidad ya ha aprobado la derrama y ha exigido el pago antes de que tú (comprador) adquieras el inmueble, es decir, la obligación del pago es anterior al otorgamiento de escritura pública de compraventa, la responsabilidad recae en el vendedor.
2. Derrama aprobada antes, pero exigible después de la venta
Aquí entra una matización: aunque la aprobación se haya hecho antes de la venta, si el pago se exige tras la compraventa, el comprador será responsable a partir de ese momento, aquí el matiz está en que el vendedor, siendo conocedor de esa circunstancia debería informar al comprador, o bien a la inmobiliaria que gestiona la venta para que todos los gastos asumibles por el comprador sean conocidos por él.
3. Derrama aprobada entre contrato de arras y escritura
Entre el contrato de arras y la escritura la práctica habitual es que aunque el vendedor sigue siendo propietario legal hasta que se escriture, algunas derramas aprobadas en ese intervalo podrían negociarse entre las partes. Si no se pacta, la regla general suele imponerse: hasta la firma, el vendedor; después, el comprador.
4. Derrama aprobada posteriormente a la compraventa
Si la comunidad decide una derrama después de que la compraventa ha concluido (escritura inscrita), el nuevo propietario deberá asumirla, pues ya es el titular en el momento de la exigencia.
5. Derrama en proceso de pago durante la compraventa
Cuando el pago está iniciado y se extiende más allá de la venta, la comunidad podría reclamar al vendedor por la parte proporcional correspondiente antes de la firma, y al comprador por el resto.
IMPLICACIONES PRÁCTICAS Y RIESGOS
- Vicios ocultos: Si el vendedor no informa de una derrama potencial o aprobada, el comprador podría alegar que se trata de un vicio oculto y reclamar una reducción de precio o incluso la rescisión del contrato.
- Deuda con la comunidad: La vivienda responde frente a la comunidad por deudas hasta cierto límite (por ejemplo, gastos de la cuota ordinaria del año en curso y de los tres anteriores) según la LPH.
- Transparencia: Es clave solicitar el certificado de deudas de la comunidad antes de firmar para conocer las derramas pendientes, expedido o bien por el Presidente de la comunidad, o bien por el administrador de la misma.
- Cláusulas específicas: En el contrato de compraventa (o arras) se puede pactar expresamente quién debe asumir las derramas, lo cual eleva la seguridad jurídica y reduce disputas.
RECOMENDACIONES PARA COMPRADORES Y VENDEDORES
Para compradores:
- Solicita al vendedor el certificado de deudas de la comunidad.
- Revisa las actas de las juntas de propietarios recientes: busca acuerdos de obras, mejoras o solicitudes de derramas.
- Incluye en el contrato de compraventa cláusulas claras sobre quién paga cada derrama aprobada o por aprobar.
- Verifica la situación financiera de la comunidad: si tiene muchas obras pendientes, podrías asumir un gasto adicional imprevisto.
- En caso de que descubras una derrama después de la compra que no te fue informada, analiza posibilidades legales de reclamación por ese concepto.
Para vendedores:
- Asegúrate de tener al día los pagos de la comunidad y, si hay derramas aprobadas, salda lo antes posible.
- Informa de forma transparente al comprador sobre cualquier derrama aprobada o propuesta.
- Negocia cláusulas de reparto de costes si hay derramas en trámite para que las obligaciones queden claras.
- Entrega al comprador toda la documentación relativa a la comunidad, certificados y actas.
- Si la derrama fue aprobada justo antes de la venta, podrías ser considerado responsable si la exigibilidad ya estaba activa. De hecho, algunas sentencias han avalado que derramas aprobadas poco antes de la firma correspondan al vendedor.
Saber a quién le corresponde pagar una derrama en la venta de una vivienda es esencial para evitar sorpresas desagradables y garantizar una operación justa. La norma general dicta que el propietario en el momento de la exigibilidad del pago es quien debe asumir esa derrama, aunque los detalles (fecha de aprobación, contrato de arras, momento de exigencia) pueden alterar la responsabilidad.
En Ávila, donde muchas comunidades tienen características particulares (antigüedad, tamaño reducido, obras comunes habituales), es especialmente importante contar con un asesor inmobiliario que revise la documentación y verifique todos los gastos correspondientes a la compraventa incluidos los de comunidad o mejoras en curso del edificio. En Inmhogar Ávila, te acompañamos paso a paso en la compraventa de tu vivienda en Ávila: revisamos las actas, negociamos cláusulas y te ayudamos a evitar cargas inesperadas. Si quieres que te ayudemos con un caso concreto de Ávila o revisar la situación de una vivienda, contáctanos sin compromiso
