Como todos ya sabréis, el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) es un tributo indirecto que debe abonar el comprador a la hora adquirir una vivienda de segunda mano o heredarla. Este impuesto, a partir del año que viene, contará con un nuevo valor de referencia que entrará en vigor desde el día 1 de enero y que pasará a ser la nueva base imponible del ITP.
Por lo tanto, a partir del año que viene, el comprador de una vivienda de segunda mano, ya no pagará este impuesto en base al precio de la compraventa que se haya escriturado ante notario; si no que lo hará en base a un valor que será determinado por el Catastro., y que la Junta de Castilla y León toma como referencia.
En el post de esta semana, desde Inmhogar Ávila, queremos tratar con detenimiento este tema que, actualmente, está dando mucho que hablar.
Lo primero que debemos tener en cuenta, es qué debe hacer el comprador de una vivienda si en sus planes de año nuevo entra la adquisición de una vivienda.
Pues bien, en el caso de no estar de acuerdo con esta nueva base imponible del ITP y el comprador se niegue a pagar dicho impuesto en base a su nuevo valor de referencia y decida hacerlo conforme al precio de compraventa escriturado ante notario, es decir, siguiendo el procedimiento actual, ¿qué pasará en dicha situación?
En estos casos será el notario el que deberá avisar al comprador de que deberá liquidar el ITP en base a su nuevo valor de referencia de Catastro en el caso de que este sea superior a su valor escriturado.
Ahora bien, el comprador de una vivienda de segunda mano a raíz de que entre en vigor la nueva base imponible del ITP, puede negarse a pagarle como acabamos de ver, pero, esta situación puede derivarle a que se abra un expediente de comprobación del valor por la administración autonómica, la liquidación complementaria por comprobación de valores. Es decir, con esto la administración pedirá al comprador que pague por el ITP en función de su nuevo valor de referencia.
Llegados a este punto, el comprador de la vivienda, deberá contar con pruebas suficientes con las que poder demostrar que la vivienda adquirida tiene un valor inferior al nuevo que figura en el Catastro. Este caso es muy frecuente en viviendas que necesitan una reforma, que muestran desperfectos o bien que cuentan con una mala orientación o distribución del espacio, y sobre todo adjuntar testigos de venta alrededor que confirmen su valor de compra.
Ahora bien, lo que todos nos preguntamos llegados a este punto es, ¿cómo se calculará el valor de la nueva base imponible del ITP? A partir del año que viene, el cálculo se basará en los precios de operaciones de compraventas de inmuebles que se realizan ante notario en función de las características catastrales de cada propiedad, y se determinará cada año de forma simultánea en todos los municipios.
De esta manera, no habría necesidad de visitar un inmueble a la hora de realizarse una compraventa de una casa de segunda mano, al igual que no sería necesario revisar su estado de conservación, así como si está reformado o no, etc.
Pero, pensándolo bien, esta nueva base imponible, no solo afectará al ITP, sino que también lo hará al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y al Impuesto sobre el Patrimonio, ya que la Hacienda autonómica no revisará in situ la situación actual en la que se encuentra la propiedad a punto de adquirir, que hemos heredado o donado para comprobar que el valor del ITP por el que está pagando el comprador es correcto o no.
Pues bien, después de conocer la nueva orden del día que regirá el valor del ITP al año que viene, ¿qué puede hacer el comprador de una vivienda de segunda mano si ésta se encuentra por debajo del valor del mercado?
Lo primero, como hemos comentado anteriormente, necesitarás las pruebas suficientes con las que poder llegar a demostrar en la firma ante notario que el valor de la vivienda se encuentra por debajo, bien sea con la ayuda de fotografías o facturas de mejoras o reformas que puedan demostrar que, realmente, así se trata. Se trata de demostrar, de manera evidente, que la propiedad tiene un valor más bajo que el que rige la comunidad autónoma correspondiente en ese momento.
Estas pruebas serán enviadas al Catastro para comprobar si realmente así se trata y será éste el que pueda darnos o no la razón.
En esta nueva regulación de los valores de la vivienda lo que cambia es la carga de la prueba, anteriormente era la Administración la que debía justificar el valor que asignaba al bien, y con la nueva normativa será el comprador el que deberá acreditar y justificar un valor por debajo del asignado.
Esperamos que conocer la actualidad del ITP y su nueva base imponible para 2022 os haya resultado de interés y, en el caso de querer comprar una vivienda a partir del año que viene, podáis poner en práctica todos estos conocimientos y ayudaros de ellos llegado el momento.
